自己估房屋市值教學：實價登錄找對照組的五個步驟

房屋市值決定可貸空間，而市值您可以自己估——方法對，誤差能壓在 5% 內。這篇是完整的 DIY 教學。

步驟一：打開實價登錄

內政部不動產交易實價查詢網（免費、免登入）。輸入縣市、行政區，把地圖拉到自家位置。

步驟二：挑對照組（最關鍵的一步）

優先順序：同社區 ＞ 同路段同類型 ＞ 同里同類型。條件對齊四件事：建物類型（公寓比公寓、大樓比大樓）、坪數（±30% 內）、屋齡（±10 年內）、樓層屬性（公寓的一樓與四樓是不同市場）。

步驟三：剔除異常值

• 備註欄有「親友、特殊關係」「債務抵償」的剔除。
• 單價明顯偏離群體 20% 以上的剔除（可能含裝潢或車位計算差異）。
• 含車位的交易，把車位價（備註或以 150～250 萬概估）拆掉再算單價。

步驟四：取中位數，不取平均

近 12 個月對照組的中位單價乘您的權狀坪數（不含車位），就是市值概估。平均數會被極端值拉偏，中位數穩得多。樣本不足 5 筆時，擴大到近 24 個月或鄰近路段。

步驟五：換算可貸空間

市值 × 0.85～0.9 − 一胎餘額 ＝ 二胎空間概估。例：估出市值 900 萬、一胎剩 520 萬 → 空間約 245～290 萬。

三種房型的特別眉角

公寓：樓層價差大（二三樓最優），頂加不計值但不拖累主建物。透天:地坪與建坪分開看，土地是價值核心，對照組務必同樣是透天。套房：看每坪單價會失真（小坪數單價偏高是常態），直接比總價區間。

自估完成後，想驗證數字可把地址傳給金五吉主站，專人用同一套方法覆核——兩個數字對得起來，您就可以放心規劃了。